Julkisivuremontti näyttäytyy taloyhtiöissä usein välttämättömänä pahana. Remontin aikana asukkaat joutuvat yleensä asumaan huputetussa talossa ja remontista tulee meteliä, mikä ei varsinaisesti nostata mielialaa tai asumismukavuutta. Julkisivusaneeraus voi olla hetkellisen harmin ja rasitteen lisäksi myös mahdollisuus rakennuksen arvon kasvattamiseen. Keräsimme tähän kirjoitukseen vinkit, milloin ja miten julkisivusaneeraus kannattaa toteuttaa, jotta lopputulos on mahdollisimman hyvä ja prosessi sujuva.
Julkisivun kunnon heikkenemisen merkit
Julkisivusaneerauksen ajankohta olisi hyvä määrittää ennakoivasti taloyhtiön PTS-suunnitelmaan (eli kiinteistön pitkän tähtäimen suunnitelmaan) asiantuntijan opastuksella. Jos tämä on kuitenkin jäänyt tekemättä, asiantuntijaan kannattaa ottaa yhteyttä viimeistään, kun julkisivussa alkaa näkyä rapautumisen merkkejä.
– Kuntotutkimus pitäisi tehdä aina, kun julkisivussa havaitaan vaurioita. Jos rakennuksesta alkaa tippua palasia, ollaan jo siinä tilanteessa, että se voi olla vaarallinen. Kuntoarvion tekijä tarkastaa rakenteen ja kertoo, voiko pintaa paikata vai pitääkö se uusia sekä minkälaisella aikataululla remontti olisi hyvä toteuttaa. Betonielementtitaloissa saumojen huolto on usein jäänyt vähälle ja näissä rakennuksissa vauriot ovat usein isompia kuin mitä päälle päin näkyy, kertoo arkkitehti Tomi Hautakangas. Hautakangas toimii Julkisivuyhdistys ry:n hallituksen jäsenenä ja ARK:sto Ky:n vetäjänä.
Julkisivun kuntotutkimukset kannattavat
Julkisivun kuntotutkimuksia olisi hyvä tehdä määräajoin. Jos julkisivu päästetään liian huonoon kuntoon, kaikkia korjaustapoja ei välttämättä pystytä enää hyödyntämään.
– Esimerkiksi betonielementtitaloissa ulkokuori on voinut mennä niin huonoon kuntoon, että ohuteristerappausta ei voida enää tehdä, vaan ulkokuori joudutaan purkamaan kokonaan. Ohuteristerappaus on ollut vuosien ajan tavanomainen ja kustannustehokas tapa korjata sandwich-elementtitaloja. Jos koko ulkokuori joudutaan uusimaan, voi lopputulos olla parempi, mutta se on myös paljon kalliimpaa, Hautakangas sanoo.
– Normaalisti isompi julkisivuremontti on ajankohtainen useamman vuosikymmenen jälkeen rakennuksen valmistumisesta, mutta huoltokorjauksia täytyisi tehdä useammin. Esimerkiksi puuosien huoltomaalaus olisi paikallaan noin 5–7 vuoden välein. Kaikilla materiaaleilla on oma järkevä huoltovälinsä, joka riippuu myös siitä, mihin ilmansuuntaan julkisivu on, kertoo Hautakangas.
Taloyhtiön julkisivuremontin vaiheet
– Kuntotutkimuksen perusteella tehdään varsinainen hankesuunnitelma, jossa kartoitetaan ongelma ja mitä sille olisi paras tehdä. Myös tulevan remontin kustannuksia arvioidaan tässä vaiheessa. Hankesuunnitelmaa tehdessä olisi syytä miettiä myös kaikki muut korjaushankkeet, esimerkiksi mahdollinen putkiremontti tai lisärakentaminen, sillä ne vaikuttavat julkisivuremonttiin ja sen toteutustapaan. Seuraava askel on toteutussuunnitelma, jonka jälkeen hankitaan urakoitsija. Nämä vaiheet voivat viedä useamman vuoden, Hautakangas sanoo.
Halvin ei välttämättä ole paras vaihtoehto
Kun julkisivuremontin suunnittelussa edetään tarjousvaiheeseen, kannattaa vertailla eri urakoitsijoita ja niiden sopivuutta juuri kyseiseen työhön. Tarjouksia kannattaa myös pyytää useammalta yritykseltä.
– Kun taloyhtiö on saanut useamman tarjouksen, ei kannata katsoa pelkkää hintaa. Usein tarjousten sisällöt vaihtelevat, vaikka ne on pyydetty samalla suunnitelmalla. Urakoitsijoiden aiemmista hankkeista kannattaa pyytää referenssejä ja selvittää, miten aiemmat taloyhtiöiden remontit ovat menneet. Hintaerot ovat kuitenkin usein niin pieniä, että miljoonan euron hankkeessa kymppitonnin hintaero on melko pieni. Pätevät suunnittelijat ja konsultit osaavat asiansa ja heitä kannattaa kuunnella, koska heillä ei ole hankkeessa oma lehmä ojassa, Hautakangas muistuttaa.
– Suomessa usein vallalla oleva vain halvin mahdollinen on kyllin hyvä -mentaliteetti on mielestäni väärin. Onnistuneen lopputuloksen kannalta moni muukin seikka on tärkeä kuin hinta. Esimerkiksi suunnittelu on erityisen tärkeä vaihe koko hankkeessa. Siinäkin usein pyritään valitettavasti säästämään ja otetaan halvin tekijä. Halvin remonttivaihtoehto on usein myös suppein, Hautakangas tietää kokemuksesta. Täältä löydät lisää vinkkejä urakoitsijan valintaan.
Julkisivuremonttiin kannattaa alkaa varautumaan hyvissä ajoin, sillä toteutusvaihe kestää puolesta vuodesta vuoteen. Koko prosessi kuntotutkimuksesta valmiiseen lopputulokseen voi viedä aikaa useita vuosia. Lupamenettelyissä voi helposti kestää puoli vuotta ja suunnitteluaika on vähintään puoli vuotta isoissa hankkeissa.
– Kannustankin aloittamaan prosessin heti, jos kuntotutkimus kertoo, että julkisivuremontti olisi ajankohtainen kolmen vuoden päästä. Myös urakoitsijoiden kilpailutukseen täytyy varata aikaa, harva urakoitsija pääsee heti ensi viikolla töihin, Hautakangas vinkkaa.
Voit etsiä ja vertailla eri urakoitsijoita ilmaisessa Zeckit-palvelussa
